Dieci anni di restrizioni agli affitti brevi a Barcellona non hanno calmierato i prezzi, non hanno arginato il turismo di massa, nè restituito case ai residenti. Prima di copiarne le politiche, Firenze dovrebbe guardare i numeri
E’ stato del 30 e 31 marzo scorsi l’incontro a Barcellona tra la sindaca di Firenze Sara Funaro, l’assessore al Turismo Jacopo Vicini e il nuovo sindaco della città Jaume Collboni. Una visita e missione istituzionale dedicata, tra l’altro, alle politiche per «turismo sostenibile, affitti brevi e politiche abitative» – che ha visto Funaro definire Barcellona «modello pionieristico nella regolamentazione del turismo e nell’edilizia sociale» (Comune di Firenze, 30 marzo 2026).
Eppure, proprio sul fronte tanto dibattuto degli affitti brevi, la città catalana offre una lezione piuttosto discutibile, e che l’amministrazione fiorentina non dovrebbe ignorare: dieci anni di misure restrittive contro gli affitti brevi, iniziate con l’amministrazione di Xaver Trias nel 2014, poi proseguite della sindaca Ada Colau e culminate nella decisione di non rinnovare le oltre 10.000 licenze HUT (Habitaciones de Uso Turístico) entro novembre 2028, non hanno restituito un maggiore accesso alla casa ai residenti, non hanno calmierato i prezzi degli affitti e non hanno certamente arginato il tanto sbandierato “overtourism”. Al contrario: anni di direttive e mandati contro gli affitti brevi hanno soltanto restituito un’enorme quota di mercato all’industria alberghiera tradizionale, lasciando intatti i meccanismi profondi della crisi abitativa di Barcellona, che anzi non fa che acuirsi.
Barcellona è senza dubbio una delle città europee più attente all’eccellenza nella pianificazione urbana: il sistema di trasporto pubblico è capillare ed efficiente, basato sulla intermodalità avanzata che integra treni regionali, linee metropolitane, tram moderni e una vasta rete di autobus su corsie dedicate e prioritarie; l’architettura contemporanea è spettacolare per qualità e audacia progettuale; i “superblocchi” che stanno riconsegnando le strade ai pedoni e ai ciclisti con spazi di sosta e verde, hanno riportato vita a molte zone che prima erano solo luoghi d’attraversamento; la Zona Bus 4.0 ha aiutato ad orchestrare con intelligenza il flusso dei pullman turistici; e la cura del verde, in una città geograficamente arida, è portata avanti con grandissima competenza, e spesso vera e propria maestria. Questi sono alcuni degli elementi che Funaro e Vicini hanno giustamente ammirato e che Firenze farebbe bene a importare con urgenza.
Ma sul capitolo degli affitti brevi, dalla capitale catalana c’è poco da imparare. Il Piano Especial Urbanístico de Alojamiento Turístico del 2015, le multe milionarie ad Airbnb da parte del governo spagnolo (oltre 64 milioni di euro nel dicembre 2025), la moratoria sulle nuove licenze, hanno, sì, ridotto drasticamente l’offerta legale di appartamenti turistici: da 17.280 annunci nel 2020 a 8.842 nel 2024, una contrazione di quasi il 50% (Airbnb, novembre 2024; dati Ajuntament de Barcelona e INE). Ma non sono riusciti a restituire al mercato un’offerta abitativa accessibile, né a invertire la spirale dei prezzi
I costi degli affitti residenziali a lungo termine non sono affatto scesi: secondo i dati comunali, il prezzo medio è aumentato da 688 € mensili nel 2014 a 1.166 € nel 2024, con un incremento complessivo del 70% nel decennio; il prezzo medio di acquisto delle case è salito del 60%, da 2.304 €/m² a 3.788 €/m² (Airbnb, lettera a Collboni, novembre 2024; Ajuntament de Barcelona). L’offerta di locazioni a lungo termine resta tesa, con annunci dominati da contratti temporanei (32 giorni-11 mesi) che aggirano i tetti normativi introdotti dalla legge nazionale del 2023 e dal decreto catalano del 2024, mentre migliaia di unità continuano a restare vuote o a migrare verso formule “grigie” come serviced apartments e co–living: in molti casi, catapecchie in condizioni impresentabili, e ciononostante offerte sul mercato a prezzi inaccessibili a chiunque non venga da fuori: che siano studenti, lavoratori esteri, digital nomads e via dicendo. Tanto per intenderci, una stanza in appartamento in co-living con altri 8 inquilini in zona centrale, si aggira intorno alla modica cifra di 1150 euro mensili. Stessa cosa per gli studentati, che partono dai 900 euro al mese per stanze dalle dimensioni spesso di poco superiori ai 10 mq.
Su piattaforme come Idealista, a Barcellona il panorama è cambiato radicalmente: sei anni fa prevalevano annunci di privati, oggi dominano intermediari professionali e gestori che, pur garantendo maggiore compliance, non restituiscono offerta residenziale accessibile per i residenti locali. Quello di Barcellona, tra l’altro, non è un caso isolato. A New York, la Local Law 18 (settembre 2023) è il caso più documentato e più recente di strategia contro gli affitti brevi. Dopo un calo del 90% degli annunci Airbnb, gli affitti non sono scesi e i prezzi degli hotel sono saliti del 6-7% (Harvard Business Review 2024). Dal 2019 Amsterdam ha limitato gli affitti brevi a 30 notti/anno. Risultato: -54% di annunci Airbnb, ma affitti cresciuti del 34% nello stesso periodo, contro il +13% della media olandese. Solo Lisbona ha cambiato rotta: la città aveva imposto restrizioni agli affitti brevi dal 2019. I prezzi delle case nell’area metropolitana sono quasi raddoppiati nel tasso di crescita annuale, e gli affitti sono passati da +5,7% a +9,2% annuo. Il nuovo governo di centrodestra ha revocato le restrizioni nazionali nel 2025, restituendo autonomia ai Comuni. È un precedente politico importante: una città che ha ammesso che le restrizioni non hanno funzionato e ha cambiato rotta.
Airbnb, azienda che personalmente non mi ha mai fatto granchè simpatia, in una lettera aperta inviata al sindaco Collboni nel novembre 2024 e ribadita nei mesi successivi, ha sintetizzato con lucidità impietosa un verdetto che tuttavia è ormai incontrovertibile: «L’unico vincitore della guerra di Barcellona contro gli affitti brevi è l’industria alberghiera, che si espande rapidamente e aumenta i prezzi» (Airbnb citata in Repubblica, 18 novembre 2024). I dati lo confermano: i prezzi medi delle camere d’albergo sono schizzati di oltre il 60% in dieci anni, con record storici di occupazione (fino all’80% e oltre in periodi di picco, dati Gremi d’Hotels e CoStar riportati in varie analisi 2025). La stragrande maggioranza dei turisti finisce in hotel o strutture ibride (come i finti studentati), soprattutto nel centro, dove i letti alberghieri sono 6-7 volte superiori ai posti in affitti brevi residui. Ovviamente il Gremi d’Hotels – l’associazione di categoria degli albergatori di Barcellona – ha calorosamente applaudito la misura, mentre l’economia legata agli affitti brevi ha perso contributi significativi al PIL locale (stima PwC, citata in Airbnb, 2024) di circa 1,9 miliardi di euro e 40.000 posti di lavoro) e ha impoverito i piccoli proprietari, alcuni dei quali potevano contare su un reddito ora svanito.
Molti di questi – spesso pensionati o famiglie che arrotondavano con uno o due immobili – spaventati dalla combinazione di tetti ai canoni e dalla persistente fragilità legislativa contro gli episodi di morosità e occupazioni abusive (fenomeno particolarmente accentuato in Catalogna), hanno lasciato il mercato degli affitti ordinari, e deciso di vendere. Ma molti di questo ex-BnB non sono tornati sul mercato residenziale come promesso: molti appartamenti restano sfitti o passano a usi alternativi, mentre il Comune stesso prevede di autorizzare nuove camere d’albergo “grazie” alla fine degli affitti brevi. Nel 2023 a Barcellona, il 17% degli acquisti immobiliari è stato effettuato da società e fondi d’investimento (1.387 proprietà su 8.195 vendite totali secondo Spanish Property Insight, 2025; dati Registradores de España), tra cui l’ubiqua Blackstone. Questo grandi gruppi però non restituiscono offerta residenziale accessibile: riconvertono in co-living e affitti stagionali, che sono esattamente le formule grigie che aggirano le normative — solo nel quartiere dell’Esquerra de l’Eixample, l’associazione dei residenti ha identificato 68 edifici interi acquistati da fondi d’investimento con questo obiettivo (Público, febbraio 2026). Il risultato paradossale è che la politica anti-affitti brevi sta accelerando la finanziarizzazione del mercato immobiliare, consolidando il potere dei grandi capitali a scapito dei piccoli proprietari e degli inquilini ordinari (Gil García & Martínez López, 2023).
È in questo quadro che la scelta fiorentina di replicare il modello barcellonese Trias-Colau-Collboni assume contorni preoccupanti. Firenze, con i suoi 16.000 affitti brevi censiti e un centro storico sotto pressione, ha già introdotto divieti nell’area Unesco e standard qualitativi più stringenti. Ma inseguire la strada delle proibizioni selettive significa importare una politica squisicamente ideologica che, pur presentata come di difesa del diritto alla casa, ha finito per consolidare il potere delle catene alberghiere.
Barcellona è una città modello sotto molti aspetti, e dalla metropoli catalana c’è molto da imparare per la piccola Firenze: per esempio,come ridisegnare lo spazio pubblico, come integrare mobilità dolce; come curare il verde, come ricostruire interi ecosistemi fluviali, come costruire edilizia residenziale pubblica di ottima qualità, come rigenerare interi quartieri. Ma la lotta agli affitti brevi, che non ha portato a nessun risultato positivo, non è tra questi. La bellissima Barcellona infatti resta invivibile per chi ci abita a causa di salari compressi e un mercato aberrante degli affitti che, nonostante le restrizioni, non fanno che salire in modo esponenziale. Il mercato immobiliare è inaccessibile alla classe media in ogni quartiere, e le misure anti-BnB non hanno invertito la tendenza.
Copiare le politiche barcellonesi di lotta ai BnB, invece di adottarne rappresenta un errore di prospettiva: una miopia che rischia di impoverire ulteriormente l’offerta abitativa senza toccare i veri fattori scatenanti della crisi – carenza di nuova edilizia, domanda turistica strutturale e assenza di incentivi efficaci per mobilizzare gli immobili sfitti.
C’è una lezione in tutto questo: le città europee non si salvano con appelli populisti o divieti ideologici che aggirano i problemi strutturali, ma con visioni integrate che valorizzano ciò che funziona e correggono ciò che non ha prodotto risultati. Firenze ha l’opportunità di distinguersi non copiando pedissequamente, ma selezionando con intelligenza. Altrimenti, tra qualche anno, quando anche qui scatteranno le restrizioni più severe, ci ritroveremo come la stessa Barcellona: una città magnifica sulla carta, ma sempre più esclusiva nella sostanza. Il dialogo tra sindaci è prezioso; sarebbe un peccato trasformarlo in un mero scambio di idee bocciate dai fatti.
Riferimenti
Airbnb (2024). Lettera aperta al sindaco Jaume Collboni, novembre 2024. Fonte primaria ufficiale Airbnb: https://news.airbnb.com/airbnb-calls-on-barcelona-to-rethink-short-term-rental-rules-as-legacies-of-10-year-clampdown-revealed/
Ajuntament de Barcelona. Dati statistici sul mercato immobiliare e affitti (2014–2024): https://opendata-ajuntament.barcelona.cat/
Calder-Wang, S. & Farronato, C. (2024). “What Does Banning Short-Term Rentals Really Accomplish?” Harvard Business Review, febbraio 2024: https://hbr.org/2024/02/what-does-banning-short-term-rentals-really-accomplish
Comune di Firenze (30–31 marzo 2026). Comunicati stampa sulla missione istituzionale a Barcellona:
- Comunicato del 30 marzo: https://www.comune.firenze.it/novita/area-stampa/comunicati-stampa/turismo-sostenibile-affitti-brevi-e-politiche-abitative-la
- Comunicato del 31 marzo (incontro con Collboni): https://www.comune.firenze.it/novita/area-stampa/comunicati-stampa/si-rafforza-il-legame-tra-firenze-e-barcellona-su-turismo
- Comunicato del 31 marzo (visita edilizia sociale): https://www.comune.firenze.it/novita/area-stampa/comunicati-stampa/social-housing-la-sindaca-funaro-e-lassessore-vicini-visita
CoStar / Gremi d’Hotels. Dati su ADR, occupazione e tariffe alberghiere a Barcellona (2025). Citati in Airbnb (2024), vedi sopra; per il Gremi d’Hotels: https://www.gremihotels.com/
Gil García, J. & Martínez López, M. A. (2023). “State-Led Actions Reigniting the Financialization of Housing in Spain.” Housing, Theory and Society, 40(1):1–21. DOI: 10.1080/14036096.2021.2013316: https://www.tandfonline.com/doi/full/10.1080/14036096.2021.2013316
HR&A Advisors / Airbnb (2024). “New Report Finds NYC’s Short-Term Rental Law Takes Toll on Outer Boroughs”: https://news.airbnb.com/new-report-finds-nycs-short-term-rental-law-takes-toll-on-outer-boroughs/
Idealista (2025–2026). Report e annunci sul mercato degli affitti a Barcellona: https://www.idealista.it/news/immobiliare/internazionale/
INE — Istituto Nazionale di Statistica spagnolo. Dati su annunci e prezzi: https://www.ine.es/
Público (febbraio 2026). “Casi un tercio de los edificios del barrio de l’Eixample de Barcelona tienen un único propietario”: https://www.publico.es/sociedad/casi-tercio-edificios-esquerra-eixample-unico-propietario.html
Spanish Property Insight (gennaio 2025). “Barcelona considers banning foreign investors and non-residents from housing market”: https://www.spanishpropertyinsight.com/2025/01/25/barcelona-considers-banning-foreign-investors-and-non-residents-from-housing-market/
