L’Affordable Housing Act della UE è ancora una proposta, ma Palazzo Vecchio l’ha già salutato con favore. E la bozza non parla soltanto di affitti turistici: nelle situazioni più critiche potrebbe consentire anche condizioni o restrizioni sull’acquisto di immobili non destinati ad abitazione principale
Firenze ha aperto la strada. È questo, in sostanza, il messaggio lanciato dalla sindaca Sara Funaro davanti alla proposta europea sull’Affordable Housing Act. Un apprezzamento convinto, condiviso anche dall’assessore al Turismo e allo Sviluppo economico Jacopo Vicini, per un progetto che potrebbe finalmente fornire ai Comuni strumenti più incisivi per governare il fenomeno degli affitti brevi e, più in generale, la pressione abitativa. Fin qui, tutto comprensibile. Firenze vive da anni una trasformazione profonda del proprio mercato immobiliare e il rapporto tra turismo, locazioni brevi, prezzi delle abitazioni e disponibilità di case per residenti è una questione che nessuna amministrazione può più permettersi di ignorare. Ma proprio perché Funaro e Vicini hanno scelto di salutare positivamente la direzione indicata dall’Europa, sarebbe bene cominciare a leggere tutto ciò che quella direzione potrebbe comportare.
Perché l’Affordable Housing Act, allo stato attuale, è ancora una proposta. Non è una legge approvata e il testo definitivo potrebbe essere modificato. Nessuno può dunque sostenere oggi che il Comune di Firenze potrà vietare una seconda casa o impedire a un cittadino di acquistare un immobile. Ma nella bozza c’è un passaggio che merita attenzione e che rischia di rimanere nascosto dietro il più popolare tema degli affitti brevi: nelle situazioni di maggiore stress abitativo potrebbero essere introdotte condizioni o restrizioni sull’acquisto di immobili non destinati ad abitazione principale. E qui il discorso cambia radicalmente.
Non si tratterebbe più soltanto di decidere cosa un proprietario possa fare con un immobile già acquistato. Si entrerebbe, almeno potenzialmente e secondo modalità che dovranno essere definite dal legislatore europeo e nazionale, nel terreno delle condizioni alle quali un immobile può essere acquistato come seconda casa o investimento. È un salto di qualità enorme. E Firenze potrebbe essere particolarmente interessata dalla questione. Secondo l’analisi pubblicata da FirenzeDintorni, applicando gli indicatori contenuti nella bozza dell’Affordable Housing Act, sarebbero 28 su 33 le zone OMI fiorentine sopra la soglia individuata per lo stress abitativo.
Ventotto su trentatré. Se questo dato verrà confermato e se i criteri saranno mantenuti nel testo definitivo, non sarebbe più possibile raccontare lo stress abitativo come un problema confinato alle poche strade del centro storico dove il turismo ha raggiunto livelli ormai difficilmente sostenibili. Sarebbe una questione strutturale della città.
Ed è proprio qui che comincia il problema politico per la giunta Funaro. Non perché la sindaca abbia annunciato di voler limitare le seconde case. Non lo ha fatto. E sarebbe scorretto attribuirle oggi una decisione che non esiste. Il problema è che Funaro e Vicini hanno già espresso il loro apprezzamento per un progetto che potrebbe mettere nelle mani dei Comuni strumenti molto più penetranti rispetto alla semplice regolamentazione degli affitti brevi.
Perciò la domanda non è un’accusa. È un avvertimento: se l’Affordable Housing Act verrà approvato in una forma che confermerà la possibilità di intervenire anche sugli acquisti di immobili destinati a non essere abitazione principale, quale sarà la posizione di Firenze? Palazzo Vecchio utilizzerà anche questi strumenti? E se sì, con quali criteri? Chi sarà considerato un investitore da limitare? Un grande operatore con decine di appartamenti? Una società immobiliare? Un proprietario con due abitazioni? Un cittadino che acquista una seconda casa e decide di affittarla? E chi invece verrà lasciato libero di acquistare?
Sono domande tutt’altro che teoriche. Perché un conto è contrastare la trasformazione massiccia di interi patrimoni immobiliari in strutture ricettive. Un altro è intervenire sul diritto di un cittadino di acquistare un immobile e metterlo a reddito. Il confine è delicatissimo e proprio per questo andrebbe discusso prima, non quando le nuove regole saranno già sul tavolo.
Anche perché la politica della casa della giunta Funaro non può essere valutata soltanto in base alla quantità di divieti o limitazioni che riesce a introdurre. Se il problema è che a Firenze mancano case accessibili ai residenti, la domanda fondamentale è molto più semplice: quante case accessibili sta creando l’amministrazione? Perché una casa sottratta agli affitti brevi non equivale automaticamente a una casa assegnata a una famiglia. Un immobile che non viene più utilizzato per finalità turistiche non diventa per magia un alloggio a canone sostenibile. E una eventuale restrizione all’acquisto di una seconda casa non costruisce una sola abitazione nuova.
Qui sta il vero banco di prova della politica abitativa. Una politica seria dovrebbe contemporaneamente contrastare gli squilibri del mercato e aumentare l’offerta: edilizia sociale, patrimonio pubblico, immobili inutilizzati, rigenerazione urbana, affitti accessibili, recupero degli edifici esistenti. Altrimenti si rischia di costruire una politica abitativa fondata prevalentemente sulla sottrazione di possibilità, senza creare alternative.
E proprio in questo scenario si inserisce un’altra vicenda che rende il dibattito particolarmente delicato: Montedomini. È una vicenda ancora aperta che richiede molti chiarimenti sul piano giudiziario, ma i cui riflessi politici sono già al centro dell’attenzione. Ma proprio per questo il caso merita di essere tenuto presente quando si parla di patrimonio immobiliare e di sua valorizzazione.
Uno dei temi emersi nel caso Montedomini riguarda infatti la gestione del patrimonio immobiliare dell’ASP e la possibilità di utilizzare la messa a reddito degli immobili come strumento per contribuire all’equilibrio economico dell’ente e alla sostenibilità delle sue attività. La logica, in linea generale, è comprensibile: un patrimonio può essere valorizzato e produrre risorse destinate a sostenere finalità sociali. Ma allora la politica dovrà essere capace di spiegare una questione apparentemente semplice: se la valorizzazione e la messa a reddito del patrimonio immobiliare sono strumenti legittimi e utili quando riguardano un ente pubblico che deve garantire il proprio equilibrio economico, quale sarà il confine quando a possedere e mettere a reddito un immobile è un cittadino?
Non è una domanda che pretende di mettere sullo stesso piano un’ASP e un privato. Sarebbe assurdo: hanno natura, finalità e vincoli differenti. È invece una domanda sulla coerenza del principio politico. Se il mercato immobiliare deve essere regolato perché la casa non può essere considerata soltanto uno strumento di investimento, occorre spiegare con precisione quando questo principio vale e quando invece la valorizzazione economica del patrimonio viene considerata non soltanto legittima, ma necessaria.
Ed è proprio qui che l’Affordable Housing Act rischia di diventare una questione molto più esplosiva di quanto oggi si immagini. Funaro e Vicini parlano giustamente della necessità di dare ai Comuni strumenti per governare gli affitti brevi e tutelare la residenzialità. Ma se la proposta europea dovesse arrivare a consentire interventi anche sulle seconde case e sugli acquisti destinati esclusivamente all’investimento, allora il dibattito non riguarderà più soltanto Airbnb. Riguarderà la proprietà immobiliare. Riguarderà la possibilità di acquistare un’abitazione non destinata alla propria residenza. Riguarderà la possibilità di trasformare quella proprietà in una fonte di reddito. Riguarderà, soprattutto, il punto di equilibrio tra diritto alla casa e diritto di proprietà.
Sono questioni troppo importanti per essere affrontate attraverso una comunicazione politica semplificata. Ed è per questo che il plauso della giunta Funaro alla proposta europea dovrebbe essere considerato, oggi, non una colpa ma una presa di posizione politica che richiede conseguentemente chiarezza.
La sindaca e l’assessore Vicini hanno tutto il diritto di considerare positivo il progetto europeo. Ma hanno anche il dovere politico di spiegare ai fiorentini che cosa significa sostenerne l’impostazione qualora il testo definitivo conservasse gli strumenti più incisivi previsti dalla bozza. Perché oggi si discute di affitti brevi. Domani si potrebbe discutere di seconde case. E dopodomani della possibilità stessa di acquistare un immobile come investimento in una città classificata in condizioni di stress abitativo.
Non è fantapolitica. È semplicemente ciò che rende necessario leggere il provvedimento nella sua interezza. E Firenze, con 28 zone su 33 potenzialmente oltre la soglia indicata dalla bozza, potrebbe trovarsi proprio nel cuore di questa nuova stagione regolatoria.
A quel punto Palazzo Vecchio dovrà avere una risposta molto chiara. Non basterà dire che Firenze è stata “apripista”. Non basterà dire che il turismo mette sotto pressione il mercato. Non basterà indicare negli affitti brevi il principale responsabile della crisi abitativa. Bisognerà dimostrare con dati, politiche e risultati come si intende aumentare l’offerta di case accessibili. E bisognerà spiegare quale sarà il limite oltre il quale la tutela della residenza non potrà trasformarsi in una compressione indiscriminata delle libertà dei proprietari.
Soprattutto, bisognerà evitare che il cittadino scopra l’esistenza di queste nuove regole soltanto quando avrà deciso di comprare casa. Perché il punto non è essere favorevoli o contrari alle seconde case. Il punto è sapere quale Firenze vuole costruire la giunta Funaro.
Una Firenze nella quale il turismo non possa divorare la residenza è un obiettivo condivisibile. Una Firenze nella quale si costruiscano più case accessibili è ancora più condivisibile. Una Firenze nella quale si regolamenti il mercato con criteri trasparenti, proporzionati e uguali per tutti è semplicemente necessaria.
Ma se il prossimo passo sarà quello di stabilire non soltanto come si può utilizzare una casa, ma anche chi può comprarla e per quale finalità, allora il confronto dovrà essere pubblico, approfondito e senza slogan. E dovrà cominciare adesso.
Perché l’Affordable Housing Act non è ancora legge. Ma proprio per questo c’è ancora tempo per fare le domande. E, soprattutto, per pretendere le risposte.
Prima che siano le nuove regole europee a porle al posto nostro.
