Mentre l’amministrazione richiama i benefici della riqualificazione, in alcune aree servite i canoni richiesti registrano forti flessioni. La rivalutazione delle abitazioni resta da dimostrare
Per anni, tra i benefici attribuiti alla tramvia fiorentina è stata evocata anche la rivalutazione degli immobili nelle aree servite. Il ragionamento è semplice: collegamenti più rapidi, maggiore accessibilità, riqualificazione del quartiere e, di conseguenza, un miglioramento della qualità della vita e un aumento del valore delle abitazioni. Ma quanto di questa promessa trova riscontro nei numeri del mercato? I dati pubblicati da La Nazione il 12 ottobre, sulla base delle rilevazioni di Idealista, offrono almeno qualche motivo per ridimensionare le certezze.
Tra le aree con gli affitti più bassi figurano Leopoldo-Vieusseux, con 15,6 euro al metro quadrato, Rifredi-Careggi, con 15,9 euro, e Novoli-Baracca, con 16,7 euro. Sono tutte zone servite dalla rete tramviaria esistente. Il dato, da solo, non dimostra che la tramvia non abbia prodotto benefici. Significa però che la presenza dei binari non basta a garantire canoni elevati, né a trasformare automaticamente un quartiere in una zona immobiliare di maggior pregio. Ancora più significativo è l’andamento annuale dei canoni richiesti: Leopoldo-Vieusseux registra una flessione del 36,3%; Legnaia-Soffiano-Ponte a Greve del 32,3%; Porta al Prato-Cascine del 30,7%. Anche queste aree sono servite, in tutto o in parte, dalla rete tramviaria. Sono percentuali importanti, che meritano un approfondimento. Riguardano però i canoni di locazione, non i prezzi di vendita delle abitazioni: non possono quindi essere presentate come prova di una perdita equivalente del valore degli immobili.
Il confronto invita a una riflessione più ampia. L’accessibilità è soltanto una delle componenti che determinano l’attrattività di un quartiere: pesano anche la qualità urbana, i servizi, il verde, il rumore, la disponibilità di parcheggi e il rapporto tra canoni e redditi. Ed è proprio sui parcheggi che si apre un’altra questione. I cantieri tramviari comportano modifiche alla viabilità e, in diversi tratti, la soppressione o la riduzione degli stalli disponibili. In un contesto simile, box, garage e posti auto possono diventare beni ancora più ricercati e costosi. Si delinea così una contraddizione che merita di essere approfondita: mentre la rivalutazione delle abitazioni viene indicata tra i benefici attesi dalla tramvia, la scarsità di parcheggi può aumentare il valore economico di quelli rimasti. Il rischio è che a crescere sia soprattutto il prezzo di box, garage e posti auto, proprio perché l’infrastruttura e i suoi cantieri rendono più difficile parcheggiare. Per affermare che questo aumento si sia effettivamente verificato, e quantificarlo, servirebbero dati specifici sui prezzi di vendita e di locazione dei posti auto prima e dopo i lavori. È però un aspetto che non può essere ignorato quando si valuta l’impatto complessivo dell’opera sulla vita quotidiana dei residenti.
Anche il confronto tra quartieri invita alla prudenza. San Jacopino-Puccini registra un aumento annuo degli affitti del 3,8%: è un’area molto vicina al percorso tramviario, ma non direttamente servita. Campo di Marte-Stadio cresce del 9,3%, pur non essendo attualmente servita dalla tramvia. Questi dati suggeriscono che non esiste una relazione automatica tra presenza della tramvia e aumento degli affitti. Per stabilire se e quanto l’infrastruttura abbia inciso sui valori immobiliari servirebbe confrontare i prezzi di vendita nelle zone interessate prima e dopo l’attivazione delle linee, tenendo conto delle altre trasformazioni urbane.
Occorre quindi distinguere due questioni: se la tramvia migliori la mobilità, da verificare attraverso tempi di percorrenza, frequenze, passeggeri e affidabilità del servizio; e se produca una riqualificazione capace di aumentare il benessere dei residenti e il valore delle loro case. I numeri di Idealista non dimostrano che la tramvia abbia fatto perdere valore agli immobili, ma non dimostrano neppure che li abbia rivalutati. Per questo servono dati specifici sulle compravendite, non soltanto sugli affitti. La promessa era quella di quartieri più accessibili, riqualificati e vivibili, con ricadute positive anche sul valore delle abitazioni. È su questi risultati che l’amministrazione dovrebbe rendere conto ai cittadini. Se i canoni scendono in diverse zone servite e, contemporaneamente, la riduzione dei parcheggi rende più preziosi gli spazi per le auto, è legittimo chiedersi chi stia beneficiando davvero della trasformazione. La rivalutazione immobiliare non può essere data per scontata: va dimostrata con dati alla mano, distinguendo i vantaggi effettivi per i residenti dai costi e dai disagi che sono chiamati a sostenere.
