Mica male la villa al mare, il palazzo sul corso principale del centro o il castello in campagna. Tutto giusto, tutto bello. Sulla carta.
Poi arrivano i conti. Perché mantenerli non è sempre sostenibile. E non parliamo solo della tegola dell’IMU: è il vecchio modello di rendita passiva che è tramontato. Per rendere abitabile oggi un palazzo vincolato servono tra i 2.000 e i 3.500 euro al metro quadro, anni di pratiche con la Soprintendenza, e interventi massicci per l’adeguamento sismico ed energetico. Interventi indispensabili per la sicurezza, la vivibilità e anche la commerciabilità degli immobili.
Molti proprietari storici non hanno più le risorse per farlo. Il risultato è sotto gli occhi di tutti: beni chiusi che decadono. Quella è un’altra faccia della svendita. Il non-fare.
E qui bisogna fare chiarezza, spazzando via la confusione alimentata a scopi ideologici.
Firenze non si è svuotata perché qualcuno ha venduto una villa da 15 milioni. Si è svuotata perché negli ultimi vent’anni il pubblico ha dismesso caserme, conventi e uffici (ma anche teatri) trasformandoli in strutture ricettive per grandi fondi, invece di destinarli alla residenza; e perché migliaia di appartamenti di civile abitazione sono stati divorati dagli affitti brevi. È questo che ha espulso i fiorentini dal centro, non la compravendita di dimore che erano fuori dal mercato residenziale ordinario già da un secolo.
In questo vuoto si sono aperti due mercati profondamente diversi.
Da una parte i fondi di investimento: comprano a pacchetto, frazionano, estraggono rendita turistica mordi-e-fuggi e dirottano l’utile altrove.
Dall’altra le persone fisiche: famiglie e imprenditori che, anche grazie alla rinnovata attrattività fiscale dell’Italia, scelgono di trasferire qui la propria vita per i prossimi vent’anni. Non cercano un asset da mettere a rendita per tre notti. Cercano un ecosistema.
La differenza è sostanziale. Un fondo svuota un palazzo e desertifica il quartiere; una persona che vi sposta la residenza lo abita, lo vive, lo cura. Certo, la flat tax per i neo-residenti è un regime agevolato ed è legittimo discuterne, ma chi si trasferisce qui paga IVA, IMU, imposte sulle proprietà, sui consumi e sulle successioni, generando un indotto stabile che non si esaurisce con la fine del cantiere: dalla manutenzione continuativa affidata alle maestranze locali alla gestione patrimoniale, fino alla scuola dei figli.
È un lavoro che in città realtà specializzate come Dreamer Real Estate toccano con mano ogni giorno: non speculazione o trading immobiliare, ma consulenza sartoriale per chi deve decidere dove vivere, non dove investire.
Se vogliamo che tutto questo si traduca in vera rigenerazione e non nell’ennesima spinta alla gentrificazione, servono però regole chiare per tutti. Altrimenti anche la residenza rischia di diventare un escamotage per mascherare un albergo diffuso.
Condizioni semplici quanto inderogabili: per esempio, distinguere con rigore chi compra per abitarci e sposta effettivamente la residenza da chi acquista per fini puramente ricettivi, garantire tempi certi per chi restaura rispettando le regole ovverosia non sconti sulle tutele, ma certezza amministrativa, ma anche prevedere che una quota del valore generato rientri in politiche abitative strutturate per i fiorentini.
Perché il tema di chi non trova casa è drammaticamente reale, ma non si risolve bloccando la vendita delle dimore storiche: si risolve tornando a costruire e a pianificare la residenza pubblica e sociale (o ristrutturando l’ingente patrimonio di edilizia pubblica inspiegabilmente abbandonato), cosa che non si fa da quindici anni.
Il patrimonio storico non si tutela tenendolo in una teca. Si salva facendo in modo che le persone tornino ad abitarlo. E questa è un’ipotesi sulla quale interrogarsi.
