Come il Testo Unico del Turismo della Regione Toscana (L.R. 61/2024) e le delibere Funaro costruiscono insieme un sistema che espelle i piccoli e premia i grandi
Firenze ha trovato il modo di combattere l’overtourism senza disturbare nessuno dei pesci grandi che contano davvero in città. Come noto, il 26 maggio la giunta Funaro ha approvato, con procedura d’urgenza, la delibera che estende il blocco alle nuove locazioni turistiche brevi a circa 500 strade in 9 quartieri fuori dall’area UNESCO. Il provvedimento passerà per approvazione in consiglio comunale il 4 giugno, e sarà esecutivo tra il 19 e il 20. I piccoli proprietari non potranno più aprire BnB neanche fuori dal centro storico. Gli hotel, dal canto loro, potranno continuare ad assorbire appartamenti residenziali nel raggio di duecento metri, come consente la legge regionale voluta da Giani e dalla maggioranza PD alla Regione.
A chi gioverà dunque questa estensione del blocco? Non ai fiorentini che cercano casa — nessun nuovo alloggio verrà costruito, in una città che conta oltre 800 alloggi popolari sfitti in attesa di ristrutturazione, e 2.151 nuclei familiari in lista d’attesa. Non ai residenti espulsi dal centro, che non torneranno in un centro storico privo di servizi essenziali e ridotto a palcoscenico per orde di turisti.
Per trovare la risposta bisogna smettere di guardare la delibera e leggersi con attenzione la legge regionale che le fa da sfondo — quella che rischia di trasformare ogni appartamento tolto al mercato degli affitti brevi non in una casa per i fiorentini, ma ma in un’ulteriore tessera di quel grande “hotel diffuso” a cielo aperto in cui Firenze si sta speditamente convertendo.
La Regione Toscana ha approvato il suo Testo Unico del Turismo (L.R. 61/2024) il 31 dicembre 2024. È entrato in vigore il 9 gennaio 2025 ed è stato impugnato dal Governo davanti alla Corte Costituzionale — la quale poi lo ha confermato integralmente con sentenza n. 186 del 16 dicembre 2025. Il governatore Giani, riconfermato alle regionali del 13 ottobre 2025, ha definito l’impugnativa «sorprendente, clamorosa e contraddittoria» e ha rivendicato la legge come atto di buon senso nell’interesse dei residenti. Ma lo è?
La legge si regge su quattro pilastri. Presi singolarmente, ognuno sembra avere una giustificazione ragionevole. Presi insieme, producono un effetto che la legge non dichiara, ma che i numeri documentano: il mercato ricettivo si concentrerà progressivamente nelle mani dei grandi operatori, mentre i piccoli escono di scena.
- Primo pilastro: dal 1° luglio 2026, affittacamere, B&B, case vacanze e residenze d’epoca possono operare solo in immobili con destinazione d’uso «turistico-ricettiva». Chi gestisce queste attività in un appartamento residenziale deve convertire la destinazione d’uso. Una conversione che è, per definizione, irreversibile nella pratica: il cambio inverso comporta costi, burocrazia e tempi che scoraggiano chiunque non abbia un interesse economico strutturato nel farlo. Nel mercato attuale ogni appartamento riclassificato come turistico-ricettivo lascia permanentemente il mercato residenziale.
- Secondo pilastro: la legge regionale prescrive che le strutture ricettive extra-alberghiere siano gestite esclusivamente in forma imprenditoriale. A questo si aggiunge, a livello nazionale, la Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025), che ha abbassato da quattro a due il numero di immobili oltre il quale l’attività si presume imprenditoriale. Chiunque gestisca anche solo due appartamenti è ora un imprenditore per presunzione di legge: partita IVA, SCIA al SUAP, obblighi contributivi, standard classificativi. Per una grande property management company è routine quotidiana. Per una famiglia che arrotondava con due appartamenti ereditati, è una soglia che molti non reggeranno. L’effetto di selezione è strutturalmente asimmetrico.
- Terzo pilastro: il regolamento di attuazione (DPGR n. 47/R/2025) lascia zone grigie significative. Non definisce, ad esempio, cosa costituisca «gestione imprenditoriale» nelle situazioni ibride — chi affitta stagionalmente, chi usa piattaforme digitali in modo occasionale, chi eredita un appartamento già registrato come B&B. In assenza di chiarezza, la legge diventa un rischio normativo: chi non ha un commercialista e un avvocato esperto della materia naviga nel dubbio, e nel dubbio molti scelgono di uscire. Chi ha struttura e consulenti lo gestisce senza difficoltà. La legge non discrimina formalmente. Discrimina nella pratica.
- Il quarto pilastro — e questo è il cardine dell’intera architettura: l’articolo 22, comma 6 consente agli alberghi di aumentare la propria capacità ricettiva fino al 40% associando nella gestione unità residenziali «nella loro disponibilità, ubicate entro duecento metri», previo cambio di destinazione d’uso. La formula «nella disponibilità» è ampia per scelta: include acquisto, affitto, usufrutto, comodato. La Corte Costituzionale ha confermato anche questo. La norma vale strettamente per gli alberghi classificati, ma il sistema complessivo — combinato con la figura del condhotel e la zona grigia dei co-living — apre la porta a fondi immobiliari, developers che vendono unità mantenendo la gestione, gestori di residenze ibride. Non solo hotel tradizionali: chiunque abbia scala, capitale e la struttura giuridica giusta può usarlo.
Messi insieme, i quattro pilastri producono — insieme alla delibera Funaro — un combinato disposto di rara efficacia. Facciamo l’esempio di un proprietario che gestisce un B&B a Campo di Marte. Dal 1° luglio 2026, la legge regionale gli impone di convertire la destinazione d’uso o cessare l’attività. La delibera comunale blocca nel frattempo le nuove autorizzazioni nella sua zona. L’obbligo di imprenditorializzazione supera la sua soglia di convenienza. Vende. L’albergo a centoottanta metri — che per la legge regionale può espandersi fino al 40% della capacità attuale — acquista. Lo fa a condizioni che una famiglia con un mutuo non può permettersi: il rendimento atteso da una camera d’albergo è strutturalmente più alto di quello da un affitto residenziale, e questo si traduce in una capacità di spesa con la quale il mercato ordinario non può competere. Converte la destinazione d’uso, stavolta come atto strategico. Inserisce l’unità immobiliare (un tempo, una casa) nella propria offerta.
Quell’appartamento non tornerà mai più a un fiorentino. È diventato una suite. E la legge che lo ha reso possibile è firmata dalla Regione Toscana, approvata con l’avallo della Corte Costituzionale, benedetta dall’amministrazione comunale, che nel frattempo annuncia nuovi blocchi nei quartieri residenziali.
Vale la pena riconoscerlo: il problema che queste norme cercano di affrontare è reale. Ma la questione qui non sono le intenzioni dichiarate ai fiorentini. Ma il fatto che gli strumenti scelti produrranno effetti strutturalmente opposti a quelli dichiarati — come hanno già dimostrato altre città che li hanno applicati prima di Firenze. Eppure, nelle disponibilità di una regione e di una città esistono strumenti ben più efficaci: investire nell’edilizia pubblica e nel recupero degli 800 alloggi ERP sfitti (di cui circa la metà ancora senza finanziamenti per la ristrutturazione); o incentivare con sgravi fiscali i proprietari che scelgono affitti a lungo termine a prezzi calmierati. Queste opzioni non sono state prese in considerazione. Non compaiono nella legge regionale, non compaiono nella delibera comunale. Il Comune ha sì stanziato un piano triennale da 20 milioni per ristrutturare gli alloggi ERP sfitti, ammesso che stavolta i soldi si traducano in chiavi consegnate, e non in 19 milioni spesi e undici anni di cantiere come accaduto per gli 88 alloggi di Via Torre degli Agli, ultimati in condizioni indecenti. Alcuni incentivi al canone concordato esistono — cedolare al 10%, riduzioni IMU, fondo di garanzia — ma sono strumenti nazionali preesistenti, non misure strutturali nuove. E nessuno di essi ha finora prodotto un aumento misurabile dell’offerta residenziale a Firenze, dove i canoni nel 2025 sono continuati a salire nonostante le restrizioni agli affitti brevi già in vigore.
C’è poi una parola che la sindaca Funaro usa spesso quando parla di queste politiche: tutela. Tutela della città, tutela dei residenti, tutela del tessuto sociale. È una parola che suona bene. Ma le parole che suonano bene, nella neolingua del progressismo politico di oggi, hanno un vantaggio sleale: non devono essere dimostrate. I risultati non hanno lo stesso privilegio.
La L.R. 61/2024 dichiara di voler proteggere il «fisiologico tessuto sociale» — formula usata all’articolo 59. Ma una legge che obbliga i piccoli proprietari a convertire le destinazioni d’uso o uscire dal mercato, mentre simultaneamente autorizza gli hotel a comprare quegli stessi appartamenti, non protegge il tessuto sociale. Lo trasferisce da chi lo ha costruito nel tempo — famiglie, artigiani, piccoli imprenditori — a chi può permettersi di acquisirlo a prezzi di mercato speculativo.
La delibera comunale della scorsa settimana è coerente con questa logica, non in contraddizione con essa. Blocca le nuove aperture in 67.780 abitazioni fuori dal centro storico — contro le 35.593 dell’area UNESCO già soggetta a restrizioni — ma non crea un solo nuovo alloggio per i residenti, non costruisce un solo appartamento pubblico, non introduce un solo incentivo strutturale perché chi ha un immobile sfitto lo immetta sul mercato degli affitti ordinari. Espelle i piccoli e lascia intatta, anzi rafforzata, la capacità dei grandi di espandersi nella città che si sta svuotando.
Il presidente Giani rivendica la legge. La sindaca Funaro rivendica la delibera. È comprensibile: «tutelare Firenze dall’overtourism» è il tipo di frase che non si contesta in pubblico, come non si contesta la pace nel mondo o la bontà della torta della nonna. Quello che è più difficile da rivendicare sono i risultati. Nei mesi successivi all’entrata in vigore del regolamento nel centro UNESCO, il costo medio degli affitti residenziali non è diminuito. Non è tornato nessuno dei 140.000 residenti persi dal 2000. Gli hotel di lusso, tra cui alcuni di quelli le cui proprietà hanno finanziato la campagna elettorale di Funaro — LDC Italian Hotels del taiwanese Nelson Chang, con Palazzo Portinari Salviati, palazzo Vivarelli Colonna e il futuro palazzo Serristori; Leeu Collection dell’indiano Analjit Singh, con il collegio La Querce — potranno invece espandersi, legalmente, nel patrimonio storico della città.
Barcellona, che Funaro cita come modello dopo la sua visita del marzo 2026, è un precedente che andrebbe letto per intero — senza omettere le parti scomode. I fatti certi: in dieci anni di restrizioni sugli affitti brevi, i canoni residenziali a Barcellona sono aumentati del 70%, passando da 688 euro mensili nel 2014 a 1.166 nel 2024, secondo i dati del Comune stesso. Gli annunci Airbnb sono calati quasi del 50%, ma il vuoto è stato occupato da contratti temporanei, co-living e serviced apartments che sfuggono alle normative. Le tariffe medie alberghiere sono cresciute di quasi il 63% nello stesso decennio. New York e Amsterdam confermano la stessa traiettoria: meno affitti brevi, non più residenti, certamente più potere agli operatori strutturati.
In sostanza: le politiche di restrizione agli affitti brevi, senza reali interventi di edilizia pubblica o incentivi strutturali al mercato delle abitazioni a prezzi calmierati — social housing, affitti concordati, agevolazioni fiscali per chi affitta a lungo termine a canoni accessibili — non riportano residenti in città.
Qui non si tratta di difendere gli Airbnb. Si tratta di essere onesti su cosa fanno queste leggi — e su cosa non fanno. La domanda finale non è se queste politiche siano ben intenzionate. È irrilevante. La domanda è chi ci guadagna — e la risposta è scritta nella legge. Una legge regionale che consente agli alberghi di assorbire appartamenti residenziali entro duecento metri, combinata con una delibera comunale che blocca i piccoli operatori nei quartieri residenziali, e ulteriormente combinata con una normativa nazionale che abbassa la soglia dell’imprenditorialità presunta a due immobili, costruisce un sistema integrato che ha un solo vincitore strutturale: l’industria organizzata della ricettività (hotel, condhotel, studentati di lusso, fondi immobiliari): quella che ha scala, capitale, consulenti legali, e influenza politica.
I fiorentini che sperano di trovare casa in affitto a Rifredi o a Campo di Marte non sono i beneficiari di questo sistema. Sono il suo paravento. Le città che hanno seguito questa strada l’hanno percorsa fino in fondo, scoprendo che non portava dove pensavano. Firenze la sta percorrendo adesso, con passo veloce e lo sguardo dritto alla meta. Peccato che, mentre la meta dichiarata è “tutelare la residenza”, quella reale sia un’altra, e si trovi nell’articolo 22, comma 6: a duecento metri da ogni albergo, in ogni quartiere della città.
Fonti:
Delibera Giunta Comunale di Firenze, 26 maggio 2026; ANSA Toscana (26 mag. 2026); La Nazione (27 mag. 2026); Il Post (27 mag. 2026); Firenze Post (26 mag. 2026); Firenzetoday.it (27 mag. 2026); VDNews (28 mag. 2026); Legge Regionale Toscana n. 61/2024 (Testo Unico del Turismo); Corte Costituzionale, Sentenza n. 186/2025 (16 dic. 2025); Regolamento di attuazione DPGR n. 47/R/2025; Legge di Bilancio 2026 (L. n. 199/2025); ANBBA, comunicato nov. 2025; MEMOTEF/Sapienza – Studio spillover, prof. Filippo Celata (mag. 2026); Wikipedia – Elezioni regionali Toscana 2025; Chiara Agnoletti/IRPET via Boston Globe (lug. 2025); Nove da Firenze – Finanziatori campagna Funaro (2025); Alessandro Busà – «Firenze, Barcellona e la lotta agli affitti brevi», La Firenze che Vorrei (mag. 2026).
